最近，房地产市场整体不太景气，有的人感到寒冷，有的人心慌，有的人观望。
楼市的所谓“金九银十”也彻底凉了。房企资金紧张。万达卖了全部的文旅项目，万科高喊着“活下去”。有开发商打折促销，搞降价销售，引发业主打砸售楼处。
房产中介的日子自然也不好过。关门、裁员、降薪或者转行的新闻不绝于耳。一线城市的房价也逐渐稳下来了，很多有买方想法的人选择了观望。
这是市场绘就的一幅活生生的画卷。
当前房地产市场的发展态势有政府调控政策收紧的影响，但放在更长远的周期来看，真正决定市场走势的是国家对房地产市场的定位、国家发展战略和重要的方针政策。
到底是哪些政策导致了今天的局面？哪些政策因素决定了房地产市场的长期走势？下面对影响我国房地产市场长远发展的主要政策因素略作探讨分析。
土地供给政策
房子不能凭空而起，只能拔地而起。所以，决定房地产市场发展的首要因素，是土地和土地供给政策。
我国土地资源属于国有和集体所有，所以叫做“国土”。在这样的制度背景下，政府土地出让决定了房屋的供给，也就基本上决定了房价。因此有了“土地财政”这个有中国特色的称谓。
广义的“土地财政”包括土地出让收入以及房地产税等与土地相关的税收，狭义的“土地财政”只包括土地出让收入。我们通常所说的“土地财政”就是指土地出让金。
数据显示，2017年全国土地出让总收入达到创纪录的52059亿元，相当于当年地方一般公共预算本级收入的56.9%。今年上半年，全国300个城市土地出让金总额达19513亿元，同比增加了27%。
其中既有地方政府增加土地供给、稳定房价的因素，但更显示出地方政府对“土地财政”的高度依赖。
过度依赖“土地财政”必然积累大量显性和隐性的系统风险，包括助长房地产投资投机、吹大泡沫、扭曲政府行为推高债务风险、拉大贫富差距影响社会稳定、占用大量土地透支未来等。
所以摆脱对房地产业和“土地财政”的过度依赖迫在眉睫。而摆脱土地财政，需要依靠创新土地制度。
对此，有专家提出，未来对于新增土地，应改变一刀切的几十年期出让土地的做法，实行弹性出让、先租后让、租让结合；统筹土地供应制度、占用制度和续期制度改革，逐步建立起可持续土地租税模式。能否实现向可持续租税模式过渡，很大程度上决定着未来我国房地产市场的走势。
税收政策
针对房地产的税收分为交易环节和持有环节的税收。交易税包括印花税、契税、营业税和个人所得税等，持有环节的税收包括房地产税、空置税、遗产税和赠与税等。
税收关系到房屋交易和持有成本，这些成本上升必然会影响市场的交易。各界比较一致的认识是，要减少交易环节的税费，逐步增加持有环节的税收。包括房地产税在内的持有税具有调节财政收入、抑制房价过快上涨和调节收入分配的作用。
征收房地产税必然增加房产的持有成本，从而抑制投机和炒房的需求，也能迫使一些炒房者抛售房产，从而改善供需失衡局面，达到平抑房价的效果。目前各界比较关注的是房地产税何时出台和如何征收。而征收目的或税收作用，对未来房地产市场走势的影响巨大。
在房地产税征收过程中必须注意几个问题，其一是税收法定原则，因此国家在进行房地产税的立法工作。其二，不动产信息登记联网，这个工作很多地方政府已经在进行。其三，考虑免征的情况，比如自住首套房免征或者人均面积30平米免征。其四，税率的设定合理。不能过高，但也不能太低。
当然，征收房地产税争议较多的是，中国的土地国有的特殊国情是否适合征收房地产税。从目前官方释放的信号来看，征收房地产税是必然趋势，包括立法在内的工作正在推进，但真正开始征收，可能还需要一些时日。
住建部原副部长仇保兴称，北京的空置率可能高达20%，应该要征收空置税，引发了广泛讨论。此外，为了调节收入分配，一些国家对房产征收遗产税。目前来看，我国短期内征收空置税和遗产税的可能性较小。
人口政策
住房首先是人的需求，所以人口政策也会从需求端深刻影响房地产市场的走势。总人口增加，必然会增加对房地产市场的需求，从而支撑市场走强。
人口政策可以分为生育政策和流动政策。
我国实行的是计划生育制度，以前对人口生育实行严格的管控。由于政策具有较大的争议和弊端，近年来人口政策作了很大调整。比如放开单独二孩，再到全面放开二孩。
尽管有分析认为，放开二孩的政策效果不明显，但长期来讲，这些新出生的孩子长大后仍然有住房需求，对房价会有一定的支撑。
另一个是流动政策，由于中国实行户籍制度，各省市的户籍区分严格。尤其是一线城市的户籍含金量高，一般很难获得。但中国的流动人口非常巨大，这些流动人口也有很大的住房需求。像北京上海等一线城市流动人口占比达到30％-40％。所以这些城市的房地产市场整体需求会更大，房价也更高。
从一个城市来看，判断房产是否会增值，是否值得投资，往往看它的人口流动情况，如果人口呈净流入，则房产升值空间大。
前一段时间，很多二三线城市通过“抢人大战”吸引优秀人才，来拉动房产需求和推动房地产去库存。
区域一体化和城市群建设
区域一体化的主要驱动力是专业化发展的规模经济、成本节约和产业链衍伸的范围经济。区域一体化发展必然带来城市群的出现。作为国家区域发展总体战略的重要组成部分，区域一体化发展对未来房地产市场走势的影响也不可小觑。
当前的“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略，是我国区域一体化发展的最高形式。“一带一路”建设，旨在促进各国加强经济政策协调，提高互联互通水平，深化双多边合作。京津冀协同发展，通过有序疏解北京非首都功能，着力在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，形成新增长极。长江经济带发展，旨在推动发展动力转换，在综合立体交通走廊、新型城镇化、对内对外开放等方面寻找新的突破口，打造新的经济增长极。
由广州、深圳等城市和香港、澳门组成的粤港澳大湾区，和由上海、江苏、浙江、安徽4省市组成的长三角地区，是我国建设世界级城市群和参与全球合作竞争的两大空间载体，也是推进高质量、高水平一体化发展的两大区域。
区域一体化发展向纵深推进，会对区域内的房地产市场形成长期利好，但同时也可能给房地产市场调控带来新的挑战。
金融货币政策
如果说房地产是船，那么货币政策就是水，没有水，船开不了，而水涨自然船高。
当金融系统持续发行和投放大量货币时，房价就会不断地上涨，甚至过快上涨，形成泡沫。对于今天中国高房价，包括吴敬琏在内的经济学家们认为，主要原因就是货币超发。
货币政策包括货币发行和信贷政策。当货币发行量超过经济运行需求时，必然导致通货膨胀，这时就需要一个蓄水池来吸纳多余的货币，而房地产就被一些官员和学者认为是一个吸纳能力很强的蓄水池。
信贷政策又包括利率、开发贷和按揭贷款。当利率政策收紧时，开发商的开发投资和居民的购房需求都会被抑制。开发贷是金融系统针对房地产企业开发商品房进行的贷款。当开发贷收紧时，房企会减缓投资和开发，从而影响房地产市场的供求。开发商会加快房产的周转，来回收现金流，即所谓的高周转。比如一些开发商通过主动降价、打折促销等方式来缓解资金压力，图谋生存，尤其是在楼市逐渐转凉的寒冬。
而针对个人的按揭贷款政策也会影响市场需求。当政府调控要求提高首付款时、当银行提高利率时，购房成本会随之增加，当政府推动居民部门去杠杆时，个人购房获得信贷包括公积金贷款的机会就变小。而当信贷政策长期收紧时，市场的整体需求会受到挤压。
养老政策
人口年龄结构也是影响房地产市场的一个重要因素，直接影响是人口老龄化及国家养老政策。
随着老龄化社会的到来，不少专家认为，三大因素将决定我国养老产业的未来。
是人口老龄化加速，庞大的老年人口是我国养老产业大发展的基础。2017年我国老龄化率为17.3%，60岁及以上老年人口达2.41亿。据预测，2050年中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一，中国老年人口的消费潜力将超过100万亿元。
二是消费升级推动养老产业快速发展。2017年我国人均GDP已达8836美元，服务业稳居国民经济的第一大产业，服务消费成为消费结构升级的重要推手，医疗、健康、养老等民生产业进入全面跃升的新阶段。养老服务业成为服务消费的新高地，需求规模快速增大，医疗护理化日益扩大，供给主体更加专业化、多样化。
三是发展养老产业成为基本国策。国家不仅提出了“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”建设目标，还出台了建设用地、政府购买、标准化建设、金融支持和税费优惠等相关政策，发展养老产业将成为供给侧结构性改革的重要内容和长期政策。
尽管目前我国的养老产业起步晚、小而分散、经营粗放、亏损面大的总体格局尚未根本改变，在政府大力支持和市场需求越来越大的背景下，我国养老产业有望跨越底部，迎来“黄金时代”。
智慧城市
随着物联网、云计算和大数据等技术的崛起，智慧城市正在从概念走向实践，其发展前景也越来越被各界看好。
智慧城市的三大理念：经济上健康合理可持续、生活上和谐安全更舒适、管理上科技智能信息化，可以说都与房地产市场发展息息相关。
智慧城市倡导绿色、低碳、循环经济，通过智能化信息化技术服务城市居民，便利衣食住行在内的各种生活需求和保障公共安全，提升城市发展质量，进而影响城市房地产市场的长远发展。
据学者董祚继分析，智慧城市建设成果将从三个方面直接推动城市房地产持续发展和转型升级：
首先，智慧城市建设有利于缓解交通拥堵、环境污染等“大城市病”，提高城市人口承载能力，增加城市住宅总需求。
其次，智慧城市建设推动要素向城市中心地区集聚，使城市“中心化”与“郊区化”角力的天平向更有利于“中心化”一侧倾斜，从而激活城市中心地区住宅需求。
第三，智慧交通、智慧停车、智慧消费、智慧休闲等的发展，可以带动租赁物业、高端物业的繁荣，促进房地产业转型升级。
据悉，目前我国已有数百个城市开展了智慧城市建设试点，尽管跟智慧城市的理念和内涵存在不小的差距，但整体发展前景值得期待。
“房住不炒”定位和市场规范政策
由于大量投机和炒房扰乱市场，导致房价畸高。为了抑制炒作和房价过快上涨，2016年的中央经济会议首次明确提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。到十九大报告时，中共中央总书记、国家主席习近平指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
从中央高层的表述可以看到，中国的房地产定位和定调都发生了明显变化，从注重房地产的商品和投资属性回归到居住和使用属性。可以预计，“房住不炒”将成为未来很长一段时间的指导原则。
“房住不炒”通过改变市场预期，能够有效遏制投机炒作、合理引导住房投资、保护住房消费，并最终实现全体人民住有所居的住房政策目标，也将会推动和深化整个住房制度改革。
在房地产市场宏观调控上，更加注重分类调控和因城施策，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。在三四线城市房地产库存较多，支持居民自住和进城人员购房。
各地都通过限竞房和共有产权房来增加供给，北京等地还通过加速土地入市和加快在途项目开发进度，增加商品住房供应。
住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点。多个城市通过长租公寓、廉租房和公租房等途径来落实租购并举制度，通过逐步实现“租购同权”来改善社会公共服务。
另一个中央多次强调的是加快建立房地产市场长效机制，其中包括不动产登记信息、土地登记信息全国联网，建立完善的、市场化的住房租赁制度，建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构，以及正在立法中的房地产税制度。长效机制的建立和完善或将彻底改变中国的房地产市场。
棚户区等“旧改”政策
随着房地产市场的发展，在土地要素等的增量空间限制之下，旧城等存量的挖掘空间巨大。
旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，简称“三旧”改造，就是通过土地制度创新，推动对使用效率低下、布局不合理、配套不完善、存在安全隐患的存量建设用地进行再开发利用。
“三旧”改造起源于广东，2009年8月到今年5月，广东“三旧”改造累计投入资金1.28万亿元，实施改造项目10232个，已完成改造项目节地率达到46%。
而棚户区改造是中国政府大力推行的改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予了大力支持。
“三旧”改造究其实质，是对存量用地与增量用地实行差别化管理，对存量用地实行多主体、多渠道、多方式供地，平等保护国家、企业、集体土地产权，实现土地“共治共享”。
目前这项政策已推广到十多个省市，成为十年来我国城镇土地使用和管理最重要的制度创新。
业内人士表示，“三旧”改造对创新土地治理模式、重塑城乡土地空间格局更具有治本意义，对未来房地产市场走势也会产生重大影响。其效果可谓“一箭三雕”：不仅能有效增加房地产用地供应，也有助于提升房地产环境品质，还可能改变房地产开发模式。
土地使用权到期后怎么办？
房屋产权包括土地使用权和房屋所有权。土地使用权有明确年限，居住用地是70年，工业用地是50年，商业、旅游和娱乐用地是40年。所以到期住宅建设用地使用权续期关系国计民生、影响千家万户。
我国《物权法》规定，到期国有住宅建设用地使用权“自动续期”。不过政策上实行有偿续期还是无偿续期，对房地产市场的发展影响深远。这也是社会各界关注的焦点。
有偿与无偿续期两种方式各有利弊。有偿续期有利于维护土地公有制，保证地方政府的财政收入；可以推动土地使用权流转，合理高效利用土地；可以抑制土地投机，稳定房价等等。但它跟社会产权明晰的愿望之间存在落差，如果实行的时机和力度不当，则可能引发民众和市场过度反应，导致短期内房价过快下跌。
无偿续期则可以满足人们“有恒产者有恒心”的愿望，减少交易费用，但相当于默许土地私有，可能会导致贫富差距扩大，刺激投机性购房等。
部分专家认为，从维护国家基本制度和社会公平正义、保障土地可持续利用和城市可持续发展、促进房地产市场健康发展的角度来看，到期住宅建设用地使用权应当实行有偿续期制度。
由于牵涉面太广，若实行土地使用权有偿续期，则要审慎制定缴费的方式和标准，不能因为有偿导致房地产市场的大幅波动，而续期的费用应当用于保障房建设和城市公共服务支出。
