8月10日，碧桂园(02007.HK)发布一则内幕消息公告称，虽然已全力以赴自救，但受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，出现了阶段性的流动压力，预计今年上半年出现较大亏损。
不过，碧桂园表示，将通过四大举措来扭转困局，一是全力以赴保交付；二是积极化解阶段性流动压力；三是保障经营有序开展；四是加强特殊时期的组织领导。预计今年交付量为70万套，与去年持平。
在业内人士看来，碧桂园的公司资产足以覆盖所有有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。而除外界市场环境影响外，其在融资性现金流持续净流出的情况下，用很大部分的经营现金流来偿债，增加了其现金流管理压力。不过，近期房地产市场的诸多利好信号，将给予碧桂园较大的缓冲周期。
行业阵痛期谋自救 全力以赴保交付、保信用
进入2023年，虽然政策持续释放利好，但楼市呈现“先扬后抑”，从5月开始全国商品房销售额连续两个月下行，房企资金面也表现较弱，前6个月到位资金同比降幅有所扩大。
不容忽视的是，面对行业整体极端困难局面，众多房企开展自救，碧桂园、万科等龙头房企更是带头“节衣缩食”，积极自救。由于房地产是资金密集型行业，持续健康的现金流对房企而言至关重要，碧桂园自救的首要举措就是全力保现金流安全，极大限度削减支出。
碧桂园方面表示，行业出现周期调整后，公司就开始加快销售回款和应收债权回收，盘活沉淀资产，拓展融资渠道，如今年7月还连续获得两笔金融机构融资。同时，公司加强费用管控，以销定产，精简组织架构，高管带头降薪。其中，销管费用占收入比例连续6年下降。另外，公司控股股东及家属也通过借款、购买债券等多种方式支持公司。
此外，在行业销售和资金压力下，债务违约所引发的地产项目逾期交付成为社会各界关注的焦点。此前碧桂园已提前兑付今年8月初到期22亿债券，在公开市场上尚无正式违约债务。同时，多年交付量排名行业前列，去年和今年上半年公司交付房屋近70万套和27.8万套，均超第二、第三名交付总和，预计今年交付量与去年持平。
“全力以赴保交付。这是楼市的安全底线，是公司最重要的企业责任，亦是全体员工高度共识的目标。”碧桂园方面表示。
流动性压力仍存 四大举措有望扭转困局
虽已全力以赴自救，并于近期一一下场辟谣“毕马威对碧桂园的资产和负债进行尽职调查”、“佛山工作组进驻碧桂园”等各类传言，但碧桂园流动性困难逐渐显露，并表示，由于市场整体尚未回暖，资本市场信心修复尚需时间，特别是受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。
碧桂园和机构的数据揭示了其目前面临的困境所在。今年前7月，百强房企销售总额同比下降4.6%，7月单月同比下降34.1%，而碧桂园前7月权益销售金额同比下降35%，并已连续4个月环比下降。另外，目前多家房企业绩预亏，碧桂园预计上半年净亏损450亿元至550亿元，另外应于8月7日支付的两笔美元债票息未付，需在30天宽限期内偿还，且未来至2024年初还有百亿债务代偿。
对于碧桂园此番面临的流动性压力，相关知情人士表示，不同于资不抵债的出险房企，碧桂园的公司资产足以覆盖所有有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。不过，2020年至2022年，该公司融资活动所产生的现金流量净额连续三年为负数，且同期有息负债总额减少了近1000亿元，说明其用很大部分的经营现金流来偿债。
当然，面对外界市场环境的变化，碧桂园也在向内部寻求解决方案。碧桂园方面表示，下一步公司将采取四种措施努力扭转当前困局，一是全力以赴保交付，二是积极化解阶段性流动压力，三是保障经营有序开展，四是加强特殊时期的组织领导。据悉，碧桂园已成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组，努力渡过难关。
有分析人士称，回看此轮下行周期，市场一定程度上建立起了对碧桂园等若干家民营和混合所有制房企的信任，而碧桂园发生风险，将对市场预期和房地产上下游产业链影响巨大。不过，近期房地产市场的诸多利好信号，也给了碧桂园一定的缓冲周期。
政策利好信心修复 融资支持不可或缺
继上半年各地出台优化房地产调控措施超360次，下半年的宽松政策仍在加紧出台。自7月24日政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，为楼市定调以来，中央及地方密集的表态和发声，认房不用认贷、满足民营房地产企业合理融资需求等为房地产市场注入了极大信心。
目前，从地方落实来看，7月末，一线城市均已表态“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，8月3日，郑州率先发布暂停限售等、鼓励调整已有住房贷款利率等15条措施，打响楼市政策优化的第一枪。随后南京接力郑州，发布补贴、差异化供应地等八条新政稳楼市。
对此，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，整体来看，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，尤其是政策较为严格的核心一二线城市，政策优化将有助于推动销售企稳。
值得一提的是，截至2022年底，碧桂园国内已获取以及潜在权益可售货值计约1.2万亿元。而其近年来一直在调整土储结构，其中去年一二线城市权益拿地金额占比达到了71%，三四线城市占比从过往60%以上收缩至29%。今年，碧桂园还拿下了杭州、太原、佛山三个二线城市的地块。
不过，曹晶晶也称，在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度的保障房地产行业平稳健康发展。
