3月25日，中国金茂（00817.HK）发布2024年度财务报告，全年营收达590.53亿元，较上年下滑18%；公司所有者应占利润10.65亿元，实现扭亏为盈。上一年金茂亏损约69亿元。
2024年，金茂的签约销售额为983亿元，未达千亿元，同比下滑超过30%。但是，根据克而瑞数据，2024年全国全口径销售额超过千亿的房企只有11家，金茂位列12名，较之上年还前进了一名。
销售业绩即签约销售额。在预售制下，如果房子未完成交付，权责尚未转移，则仅为合同收入，不纳入财报统计。营业收入才代表报告期内的真实收入。
债务压力方面，“三道红线”保持全绿档，财务较为稳健安全。金茂目前现金储备为308亿元，可以覆盖一年内到期的债务216亿元。净负债率为67%，较上年73%有所好转，但仍处较高位。
值得注意的是，金茂刚刚经历了两年内的第三次换帅。2023年5月31日，李从瑞担任集团董事长仅一个月后“闪辞”，随后由张增根接手。2025年3月11日，张增根因达到退休年龄而辞职。首席执行官（CEO）陶天海接棒，成为第一位从金茂内部提拔上来的董事长。
年报发布后，中国金茂（00817.HK）股价保持平稳，3月26日以0.87%小涨幅开盘。截至当日收盘，股价停留在开盘价1.16港元每股，成交量1786.40万，港股市值155.32亿元。
外界普遍认为，张增根任内的两年是金茂在行业衰退背景下的调整期。经历2023年大规模亏损后，2024年能实现盈利主要靠的是压缩费用和资产减值计提减少，但盈利水平能否持续还有待检验。
营收缩水，但扭亏为盈
从房地产市场格局来看，过去一年，行业承压，去化较难。全国新建商品房销售额较上年下降17.1%，百强房企2024年全年累计销售操盘规模同比降低28.1%，且各梯队房企销售门槛值均降到近年最低。
公司财报显示，除金茂服务，其余各大业务板块均有不同程度的收缩。
对营收贡献最大的板块是城市运营及物业开发，收入493亿元，占总收入的82%，但数额较上年下滑了21%，主要原因是完成交付的物业销售额较上年减少。
商务租赁与零售、酒店经营收入水平相当，分别为16.97亿元和16.99亿元，但酒店收入收缩更严重，降幅达到18%，主要原因是2023年下半年出售北京威斯汀酒店，外加国内旅游度假市场下行。
金茂服务作为2023年新拆分出来的事业部门，2024年表现尚可，营收达29.66亿元，较上年增长升10%。
在大部分板块都出现业绩缩水的情况下，金茂何以实现扭亏为盈？其早前发布的盈利预告总结，原因有二。
一是持续强化精益管理，全力推进控费提效。管理费用、销售及营销开支、融资成本等均有较大幅度的下降。财报显示，上述三类费用支出分别为29.17亿元、22.88亿元和68.83亿元，较2023年分别减少25%、23%和16%。
二是公司资产减值计提有所下降。资产减值是指企业资产的可收回金额（预计未来能带来的经济利益）低于其账面价值时，需将差额确认为损失并调整资产价值。根据财报，2024年集团其他费用及损失净额合计20.34亿元，较2023年的54.24亿元降低了63%，主要是资产减值的计提金额减少。
纵览金茂近年财报，资产减值的计提作用不容小觑。2020年，金茂首提减值，数额为43.81亿元；2022年达到近年峰值，达到59.54亿元；2023年减值计提54.24亿元，在金茂当年的报告里，这是造成69亿元亏损的原因之一。
两年调整期，重返核心城市
调整，是张增根任董事长、陶天海任CEO这一年半里金茂的主旋律。
新官上任三把火，陶天海就职董事长后不久就宣布，要将原本的“总部-区域-城市”三级管控架构，调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，将现有城市公司撤并重组为14个地区公司。
架构调整也是为了项目策略而服务。据《中国房地产报》，接近金茂的人士透露，北京、上海、杭州、成都、天津、长沙、西安等热点一二线城市是未来金茂深耕的地区，架构调整有利于提高管理效率，专注核心区域。
此前金茂曾试水下沉市场，回报不如预期。2019年前后，一向深耕一二线城市的金茂数度进军三四线城市，比如湖州、廊坊、泰州等。但地产行业调整期内，三四线城市楼盘面临更严峻的去化挑战，这也是金茂决定重返核心城市的原因。
过去一年，尽管销售承压，但金茂并未减缓拿地速度。2024年，金茂新增获取22宗地块，相较起2023年15宗、2022年12宗，拿地力度更大，且更聚焦于一二线城市，如上海4宗，成都和西安各3宗，北京、长沙、天津各2宗。陶天海致辞称，这为公司发展储备了优质资源。
另一边，金茂也在缓慢出清一些低效能资产。2025年初，金茂发布公告，就位于湖州的四宗地与政府达成收储协议，现金补偿7.8亿元。此前不久，同样位于湖州的金茂长东府于2024年12月交付，去化率约70%。
新的一年，金茂在热点城市土拍市场表现更加强劲，在上海、北京、武汉等地屡屡出手，总拿地金额超过200亿元。其2月20日与新加坡庆隆联袂拿下的上海虹口地块，竞得总价89.63亿元，溢价率高达38.19%，是上海虹口单价新晋“地王”。
曾经的“地王收割机”重现冲劲。虽然依靠控费和资产减值下降带来的利润空间有限，未来是否能持续盈利还要打个问号，但无论怎么样，对于金茂，止住跌势已是好信号。
（《财经》记者郑慧对本文亦有贡献）
